一、前 言
随着经济的发展、人民生活质量的不断提高，同时借助于相关技术和规范标准的日益丰富完善，数字化社区的规划设计与建设在很多地区已渐成热点，开发商们纷纷把它作为开发新项目的重要卖点之一。数字住宅和数字小区通过开发商和众多媒体的宣传，描绘了梦幻般的未来生活：通过住户家中的内部网络和外部通讯网络，人们足不出户就可以实现购物、教育、娱乐、医疗、沟通交流等等一切生活需求，并且保证住宅环境舒适、安全、最大限度节能等等。但随着技术的发展，市场的需求变化，数字社区建设呈现了巨大的市场潜力，社会与经济效益显著。
二、数字社区现状及功能需求分析
数字化社区是利用现代传感技术、数字信息处理技术、数字通信技术、计算机技术、多媒体技术和网络技术，实现社区各种信息的采集、处理、传输、显示和高度集成共享，实现社区和家庭各种机电设备和安防设备的自动化、数字化监控，实现社区生活与工作安全、舒适、高效的城市社区。
数字社区是建立在各数字子系统结构的基础上，而数字社区是以网络结构为基础的。以局域网为基础实现了高度集成的数字社区在功能上接近数字社区的水平，但数字社区将更充分地实现信息的数字化采集、处理、传输和显示，在更高水平上实现信息的集成与共享。
可以看出，数字社区是数字城市的单元节点，数字社区的建设是数字城市建设的基础。
1．技术及标准发展概况：
近二十多年来，随着我国经济实力的不断增强，各种形态、不同功能的单体建筑或建筑群体不断涌现，其数字化的建设也同样欣欣向荣。同时，数字化建筑正健康有序地发展，各种行业的标准、规范应运而生。
2000年10月1日，《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）正式颁布，标志着国内智能建筑业标准已趋成熟。近年来，为适应数字化行业的发展变化，该标准已完成修订。
2000年12月1日，《居住小区数字化系统建设要点与技术导则》（修订稿）正式颁布，标志着国内数字小区的建设标准已经完善。
同时，伴随信息化、网络化、数字化需求的快速发展，国家建设部正组织编写组来建立新时期的国家标准——《建筑及住宅社区数字化技术应用》。
标准编制内容：
。建筑及住宅社区控制网络通讯协议
。建筑及住宅社区运营服务数字化技术应用
。建筑及住宅社区数字化技术应用系统检测验收
。建筑及住宅社区物业管理数字化系统
目前国标已获国家标准委的批准，国标号为：GB/T20299.1~4-2006..为更好的贯彻实施该系列标准，建设部将组织以下工作：a.积极开展标准的宣传贯彻工作。b.建立统一的数字社区应用平台c.建立完善的安全体系d.建立产品的认证认可体系e.选择具备条件的城市（或社区）开展试点工作。
???? 2．数字社区建设情况：
在国外，数字住宅、社区历经了80年代初的住宅电子化、80年代中的住宅自动化到90年代美国的“智慧屋”（WISE HOME）、欧洲的“聪明屋”（SMART HOME）的住宅数字化这样三个阶段。
在国内，?1999年，只有少量房地产开发商在建设楼盘时规划设计了智能化系统，2000年，在部分商品楼盘都不同程度地开始建设了数字化系统，但存在某些“炒作”或“广告不实”的现象。到2001年这种具有“盲目性”的建设逐渐“冷”下来，开始转为“理性”。
目前，数字化社区在我国各地的建设发展迅速，全国城镇每年住宅开发总量达4.5亿平方米，呈现巨大的市场潜力，社会与经济效益显著。国家在“十五”期间全国住宅小区智能化系统工程总投资近千亿元。在“十一五”期间每年随着国民经济的发展，我国住宅建筑面积还会递增5-8%左右。预计全国数字小区的建设数量在今后十年能达到上万个，其发展数量和速度达到世界之最。国内外有关专家普遍认为：21世纪新建的数字建筑一半在中国；21世纪世界最大的数字建筑市场在中国。
当前，全国新建的居住区几乎都不同程度地建设数字化系统，特别受到青睐的是安防装置与宽带接入网。在直辖市、省会城市以及经济较为发达沿海城市等已建设了不少高水平的数字化系统。随着时间推移对数字化系统运营与维护、物业管理公司动作等方面全社会都给予了高度重视，暴露了不少管理、运行机制方面一些深层次问题，它涉及到建设、公安、电信、广电、供水、燃气、电业等行业管理，也涉及到开发商、业主，甚至于政府等，但总的发展趋势是健康的。
居住小区数字化系统是以信息传输通道（可采用宽带接入网、现场总线、有线电视网与电话线等）为物理平台，联结各个数字化子系统，通过物业管理中心的管理向住户提供多种功能的服务。
下图为居住小区数字化系统总体结构框图：
为便于管理及住户的使用，许多便捷的数字化系统综合应用及服务应运而生。如一卡通、家居数字化、信息发布等。
纵观目前国内外数字化小区的设计和建设，都具有如下共同的功能特征：
1、住宅内部具备综合安防、防灾措施，与小区和社会之间具有一定的信息交互能力。
2、小区内部具备比较完善的安防措施、公用设施监控管理和信息化社区服务管理。
3、小区内住户可以享受多种信息服务。
三、小区数字化技术实际应用思考
4.1当前数字小区建设中存在的问题：
（1）盲目追求先进
有些业主贪多求全，甚至提出“世界一流”、“十五年不落后”等口号。过分强调了数字化系统的作用，忽视了中国的现实、文化背景和人们的实际生活水平等，超出了业主的功能需求，造成浪费；?有些盲目追求技术先进，对数字小区建设及系统集成存在理解误区。除了相互攀比，追求不切合实际的高标准和技术先进性，还有的片面强调系统集成概念，在小区内盲目推行三网合一方案。既不考虑是否有需求，也不考虑物业管理人员素质。数字化系统是高新技术的高度综合，这些高新技术本身敢在迅速地发展和更新换代。数字化系统的建成中是一切的开始，在投入运行的几十年时间里，除了需要正确地管理和有效地维护外，还要不断通过实际使用来发现各类系统存在的问题和不足，从而对系统内的部分硬件和软件进行更新与长级，使其达到最佳运行状态。一般来说，数字化系统产品与设备的生命周期在10～15年，综合布线与现场总线等的使用寿命在15～20年。这就涉及到业主利益与维修基金的使用等方面的问题。
（2）重建设轻管理
许多方案在总体规划阶段，就没有考虑系统建成以后所需要的物业管理人员、运用费用等问题。甚至有的只为楼盘促销而建，也就是说重建设轻管理，从而导致由于物业管理费偏低或物业管理人员素质差，造成某些系统关闭、停机现象。
（3）规划、设计与施工方面存在问题
没有总体集成和系统更新与扩展的考虑，仓促上马，甚至边招标、边设计、边施工、边修改，造成了返工，浪费严重。有些数字化系统集成商对现场安装与施工组织了解不多，不能很好地组织指挥。设计部门对数字化产品和数字设计方法还很不熟悉，尤其在系统集成方面较弱，还需要产品厂家和系统集成商的支持和通力合作。目前对数字建筑设计的注意重点大都集中在数字化系统上，对建筑方面注意不够。建筑结构的灵活性、适应性欠佳，对数字化系统设备的安装空间、管线、路由等考虑不周。施工组织与管理不够健全、形面指挥不灵、协调不力，施工中相互扯皮，施工效率低。现场工程督导人员、施工队伍素质差，缺乏经过正规训练、有经验的施工人员，造成安装质量不高。另外，对施工的全面质量管理重视不够。
（4）小区局域网与宽带接入网重复建设
开发商自已建设小区局域网，要求该小区有较大的规模（最好在1000户以上，对别墅区可减少），且住户上网率较高；物业管理公司中有通信运营的。前一种方案小区对信息化的需求较高，投资较大，另外对网络的安全方面要下更大的功夫，有一定的风险；后一种方案投资少、风险小，但今后物业管理公司要开展网上增值服务需支付一些费用。目前有少量的小区数字化系统建设这两种方案都用，这是没有必要的。
（5）多表远程计量系统运行管理方面问题
多表远程计量系统计费没有与有关部门沟通，会造成许多管理问题。有的建成后长期无法工作，造成浪费，有的选用一些价格低、质量差、性能不稳定的产品，造成系统不能正常运行；或系统的误差很大，结果形同虚设，仍需人员每月入户抄表，完全失去远传和集中检测的作用。水、电、气等业务部门的经营管理方式很不相同，有的在推行（或局部推行）预付费的IC卡经营方式；有些计量由小区物业公司管理，物业公司向水、电、气等业务部门用预售方式交费，使用中常出现较大差。个别小区还将公共环境的浇花清洁用水、路灯照明和办公用电等摊到住户身上，常常由此引发纠纷。
（6）系统配置与控制室建设不合理
这一误区会造成系统运行效果不佳。部分小区安装安防系统只是为门面，实际上作用不大；也有些小区安防系统设计过多，不切合实际。例如有一个只有二个多层住宅楼的院，为了防止非法放侵，从一层至顶层每套住宅内都安装了窗磁、红外幕墙，由于选用产品性能不佳，再加上使用不当，造成报率高，应用效果极差。另外，根据众多物业管理公司和系统集成商反映，许多小区的中心控制室非常狭小并且偏隅一角，甚至在地下二层，致使数字化系统投入运行后效果不理想。为了物业人员能及时出警响应，迅速赶到现场，中心控制室位置首迁在小区中间。为便于系统维护和检修，机房面积应恰当。开发商应选择有系统设计和施工经验，并能规范施工的集成商来完成数字化系统项目。应严格按规范要求进行施工，否则待隐蔽工程结束后便无法更改了，由此成的损失将是十分巨大的。如数字化系统中涉及的弱电系统较多，应尽量将弱电系统管线统一到一条（个）综合管道（井）中，每个子系统对接地都有一定的要求，应根据不同的子系统确定不同接地方案，接地与防雷应分别考虑、统一施工。
（7）信息孤岛现象严重，资源并为实现真正的共享。系统各自独立，重复建设现象严重。
四、未来十年数字社区的建设建议
1、以人为本，注重实际
数字社区的建设应以人为本。数字化系统是高科技的系统，因此，小区数字化的规划设计和建设者应首先对小区内住户做必要的统计分析和归类，再确定数字化系统的具体功能和相应系统的设计实施，一般可分为如下三类：
A、属于数字化系统的基本要求、技术条件成熟且性能价格比合适的，应列入实施的必选项目，一般有：防盗报警、紧急求助、出入口控制、煤气防泄漏、语音通信、有线电视、三表远程计量、公共场所监控、边界防范、保安巡更管理。
B、技术条件成熟，但费用较贵，操作也较复杂，有相当部分住户不愿使用或短期内不具备使用条件的，作为可选项目，一般有：对家电的远程控制、网上炒股、视频点播（VOD）、Internet服务等。
C、技术条件复杂或不成熟者，或外界环境尚不具备者，或投资成本太高者，则暂不实施。如：远程急救诊疗，这在我国涉及法律责任和社会环境条件目前尚不具备。又如：网上购物、网上教育，国内大多数地区社会大环境上不具备。又如：集中空调系统，涉及投资太高，冷量分摊计费复杂和住户的观念等问题。
2、标准规范、统一管理
政府有关部门可以在国家信息标准的指导下，本着“科学性、全面性、系统性、兼容性和扩充性”的原则，建立小区数字化系统和相关技术产品的标准规范，解决标准化接口和通讯协议等方面的难题，实现数字化小区技术产品的规范统一和良好的兼容扩充性。同时，也要不断细化、及时修订数字化小区在设计、施工和监理等各个环节的标准规范，为数字化小区建设提供良好的技术和法律保障，从而推动我国数字化小区建设健康、有序的发展。
3、人才培养，专业服务
要保证数字化小区良好的规划、设计、实施以及建成后的可靠、有效运行，必须要有熟练掌握数字化技术理论与使用维护知识的专业人才，而且也需要大量懂管理、跨学科的复合型人才。只有培养和造就一支掌握现代信息技术应用知识的高素质人才队伍，才能支撑起数字化小区的建设和发展。
4、做到建筑结构与数字化有机的结合
把居住区数字化系统的研究应用领域，从目前三大系统（安全防范系统、管理与监控系统和通信网络系统）中扩展出来，注重考虑生态、节能、环保和可持续发展等原则，数字化技术的应用是大有可为的。本着“以人为本”的原则，以住户安全、舒适、方便、经济为目的，考虑生态、节能、环保和可持续发展方面的应用是今后数字化建设的重点。
五、整合系统，做好两大平台的建设（信息系统集成平台，控制系统平台）
1．数字社区信息建设的规划支撑(现代服务业)
数字社区建设是城市数字化建设进程中的一个部分，它的建设和生存依赖大的信息环境作技术支撑，数字社区的信息孤岛绝无存在的可能。小区接入网必须接入城市的数字信息网络中，才能实现小区与整个社会的数字信息资源共享。因此数字社区的建设要与大到国家，小到一个局部地区的数字信息化建设规划相一致。我们已经看到不少网络公司到小区去圈地，但是由于这种圈地运动不是与一个大的信息建设规划相结合，缺乏实质的信息服务内容，对小区业没有实际意义。
我们主张大到一座城市，小到一个城市的某个地区的信息建设规划，应该由政府部门来统一制定。
2．信息资源的组织和整合
建设数字社区的信息集成平台，目的是为实现信息资源共享，把小区建成一座信息孤岛是毫无意义的。目前是最缺乏的更大范围跨行业信息资源整合，无法提供信息资讯服务。若想在小区内提供：VOD视频点播，远程医疗，远程教育，网上炒股，电子商务，多媒体服务，网上交易，网上办公等等计算机资讯服务，必须由政府出面来完成信息资源组织和整合。这个问题已经超出任何一家房地产公司和物业公司的能力，也不仅仅是某个行业单独就可以完成的。只有政府才有能力进行该项资源的整合工作。
六、我国数字化居住小区应解决的关键技术
目前居住区数字化系统是由安全防范系统、管理与监控系统和通信网络系统组成，总共十五个功能模块。根据实际应用的情况，排除其管理、产品质量与用户使用等因素外，从技术层面来看应解决以下关键技术：
（1）?产品互换性
目前居住小区数字化系统中不少产品是不可替换的，如小区可视对讲系统，如果客户终端机坏了只能换同一型号的产品。解决产品的互换性问题，需要制定一毓的待业标准规范，通过市场竞争，使其逐步形成占据垄断地位的厂家联盟及它的品牌。这里的关键技术是制定一系列的行业标准，这需要时间，也需要政府、社会各个方面大力支持，来检同攻关。
（2）?改进自动抄表装置的原理
从已经建成自动抄表装置的运行情况来看，效果普遍不佳，研究开发《可直读表具计量值》的自动抄表装置或者采用IC卡预付费表具已是当务之急。
（3）?简化布线
目前一套居住区数字化系统布几十根线的现象普遍存在，线多给施工造成困难，且今后维护也十分麻烦。因此如何使布线简化且规范，形成整套数字化系统布线施工规范，也是需各方共同攻关来解决。
（4）?安全性
大力发展基于Internet网家庭数字化系统
家庭数字化系统可以成为数字小区的一部份，也可以每个家庭独立安装基于Internet网家庭数字化系统，由于后一种工作模式将很大部分增值服务由物业管理部门转向于社会，克服了信息服务由物业管理部门一家包打天下的不实际的做法。从发展来看家庭自行安装基于Internet网家庭数字化系统将是一个发展方向，这一类产品将会有很大的市场。
总之，数字小区的发展将是多方位、多层次，同时随着科技的发展，将产生新型的数字化应用来服务于居住社区，我们期待未来的居住环境将更加适合人类居住，体现人性化、特色化的生活环境。
